מהיום: איסור להלוואה בשיעבוד נכס קיים על מנת לרכוש דירה נוספת

הפיקוח על הבנקים עדכן כי המהלך שאמור להגביל את המשקיעים ולקרר את שוק הדיור תקף מהיום, מהלך זה לא יפעל ברטרו• למרות זאת, עודכן לשנתיים הזמן לשיעבוד נכס קיים על ידי הלוואת גישור, והורחב מעגל בני המשפחה ב"הלוואת נדוניה" והוא כולל כעת גם אחים וילדים.

עברו חודשיים מהחלטת בנק ישראל  בה הוא אוסר על הבנקים לתת ללקוחותיהם הלוואה הכוללת שיעבוד של נכס קיים כדי לרכוש  דירה נוספת, ההגבלה נמצאת כעת בתוקף. עד כה יכלו בעלי הדירות למשכן נכס קיים תמורת 50% מערכו על מנת ליצור סכום הון  עצמי בעל משמעות.

אפשרות זו הייתה פופולרית מאד אצל שני מגזרים. החברה החרדית, שבה השתמשו הורים באפשרות על מנת לעזור לילדיהם בקניית דירה תוך שיעבוד דירתם שלהם. במגזר השני היו בעיקר משקיעים שהשתמשו באפשרות זו כדי לקנות דירות נוספות, עקב זה  הוחלט בבנק ישראל להוציא  כבר בחודש יוני טיוטה , במטרה לקרר את שוק הדיור אשר מתקדם אל עבר יותר מ-100 מיליארד שקל בשנת 2021 בהיקף המשכנתאות החדשות.

במידע אשר  פרסם הפיקוח על הבנקים נכתב "תאגיד בנקאי אינו רשאי להעמיד הלוואה נוספת ללווה המיועדת לשמש 'הון עצמי' לצורך רכישת דירה. כל אשראי נוסף שמעמיד התאגיד הבנקאי ללווה, יהיה מנותק מעסקת רכישת הדירה וייבחן על פי הקריטריונים הנהוגים בבנק ביחס לסוג האשראי הנוסף. למען הסר ספק, האמור חל הן על הלוואות צרכניות והן על הלוואות בשיעבוד דירת מגורים אחרת".

למרות זאת, מי שכן יהיו זכאים לשעבד את הנכס שלהם אלו משפרי דיור אשר עדיין לא גמרו את עסקת קניית הדירה החדשה או מכירת הדירה הישנה, שהרי אלו זקוקים לעיתים להלוואות גישור על מנת לסיים את המהלך. ואכן  הלוואת גישור עם שיעבוד הדירה הקיימת הינה אופציה, כל עוד סך ההלוואות בשיעבוד הדירה לא יעלה על 50% משווי הדירה  וכל עוד סכום ההלוואה המדוברת לא יהיה גבוה מהסכום שצריך להשלמת מימון הדירה החדשה.

בהוראות המעודכנות נמסר עוד כי זמן הלוואת הגישור הקיים לא יעלה על התקופה המירבית שבה נדרש הלווה למכור את דירתו הקיימת לפי הנחיות רשות המיסים בישראל, ומכאן נובע כי תקופה זו הורחבה לשנתיים. כמו כן ברכישת דירה חליפית מקבלן, יכול הבנק לחדש את הלוואת הגישור עד לתקופה של שנה מתאריך מסירת החזקה לידי הרוכש.

הלוואת נדוניה: עדכון:

שינוי חדש  אשר הוכנס מתייחס לשיעבוד דירה של בן משפחה, מה שקיבל את הכינוי "הלוואת נדוניה". עד היום מי שיכלו לשעבד את הנכס הקיים היו ההורים,  בבנק ישראל הרחיבו כעת את האופציה והיא מתייחסת כעת  לכל מי שמוגדר קרבה ראשונה, הווה אומר גם אחים וילדים.

"אין מניעה שהלווה יקבל עזרה בהון עצמי מצד ג' ובלבד שהוא קרוב משפחה מדרגה ראשונה. ההלוואה לצד ג' נחשבת 'הלוואה לדיור לכל מטרה', הן לעניין חישוב נכסי הסיכון והן לעניין שיעורי המימון המרביים. לפיכך שיעור המימון המותר בה מוגבל ל-50% מהנכס המשועבד ושווי הנכס המשועבד של צד ג' אינו רלוונטי לחישוב שיעור המימון של עסקת הרכישה", כך נכתב בפיקוח על הבנקים.

כיום  שיעור המשקיעים הינו כ-20% מכלל רוכשי הדירות.  כלומר, כל דירה חמישית בישראל נרכשת על ידי משקיעים באשר הם.

אך כפי שהוכח בעבר, שוק הדיור לא מגיב באופן מהיר לרצון של רגולטור. המספר המלא והאמיתי של אנשים אשר  ממשכנים נכסים שבבעלותם כדי לקבל מימון לא ידוע. כנגד המספרים הגבוהים שמראה השוק, לא קל להעריך איך  הליך שכזה "יקרר" את שוק הדירות.